Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Eigentumswohnung innerhalb der zehnjährigen sogenannten Haltefrist veräußert, ist der Veräußerungsgewinn von der Besteuerung ausgenommen. Grundsätzlich ist der beim Verkauf einer Immobilie anfallende Gewinn natürlich steuerpflichtig. Ausgenommen hiervon sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung weitgehend zu eignen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Der Bundesfinanzhof hat mit einem Urteil vom März 2021 diesen Grundsatz auch auf eine teilweise beruflich genutzte Wohnung erweitert, also einschließlich eines häuslichen Arbeitszimmers. Die Annahme der Richter war, dass dieses Zimmer in der Regel geringfügig privat genutzt werde.
Im konkreten Fall erwarb eine Lehrerin im Jahr 2012 eine Eigentumswohnung. Für das von ihr darin eingerichtete häusliche Arbeitszimmer setzte sie bei Ermittlung ihrer Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit jährlich entsprechende Werbungskosten an. Nach gut fünfjähriger Eigennutzung verkaufte sie die Wohnung im Jahr 2017. 
Das Finanzamt berücksichtigte in der entsprechenden Einkommensteuerveranlagung einen auf das häusliche Arbeitszimmer anteilig entfallenden „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“. Das sahen sowohl das erstinstanzliche Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof anders.
Mit der Veräußerung der Eigentumswohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums wird grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft ausgelöst. Allerdings greift wie angedeutet die Ausnahmeregelung für die Veräußerung einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie. Und das ist denn auch ganz einfach nachzuprüfen: Es ist dann der Fall, wenn eine Immobilie ganz grundsätzlich zum Bewohnen geeignet ist und diese auch tatsächlich von Steuerpflichtigen bewohnt wird.
Nach Ansicht beider Instanzen ist die Steuerbefreiung davon abhängig, ob eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt. Weder der Wortlaut der Gesetzesvorschrift noch die Gesetzesbegründung und der Gesetzeszweck bieten einen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber ein häusliches Arbeitszimmer von der Steuerbefreiung ausnehmen wollte. Mit dieser Entscheidung erübrigen sich denn auch Überlegungen, eventuell auf den Abzug der Kosten eines häuslichen Arbeitszimmers zu verzichten – um so der Gefahr einer Versteuerung des Veräußerungsgewinns im Falle des Auszugs aus der Wohnung innerhalb der Zehnjahresfrist zu entgehen. Aber Achtung: Die Entscheidung des Bundesfinanzhofs gilt nicht für den Fall, dass das Arbeitszimmer auf Grund einer betrieblichen Tätigkeit dann auch ein Wirtschaftsgut im Betriebsvermögen darstellt.
Urteil des Bundesfinanzhof vom 1. März 2021; AZ – IX R 27/19 –
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