Beim Erwerb eines unerschlossenen Grundstücks von einer erschließungspflichtigen Gemeinde ist die Grunderwerb-Steuer nur auf den Preis für das unerschlossene Grundstück zu zahlen. Das hat der Bundesfinanzhof mit einem Urteil vom September 2022 entschieden. Die Erschließungskosten werden nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen.
Wie war es zu dieser Entscheidung gekommen? Mit notariellem Kaufvertrag erwarben die Eheleute von der Gemeinde ein unbebautes und nicht erschlossenes Grundstück. Der Vertrag nennt dabei einen Gesamtpreis und splittet diesen in einen Teilbetrag für den Grund und Boden und einen weiteren Teilbetrag für die Erschließungskosten auf. Zu den Erschließungskosten heißt es in dem Vertrag: Enthalten sind sämtliche bereits erbrachten und noch zu erbringenden Kosten der Ersterschließung. Bei der nachfolgenden Festsetzung der Grunderwerb-Steuer legte das Finanzamt den Gesamtpreis (unter Einbeziehung der Erschließungskosten) zugrunde.
Das dazu von den Klägern angerufene Finanzgericht wies die Klage auf die Minderung der Bemessungsgrundlage um die Erschließungskosten jedoch ab. Der Kaufvertrag sei angesichts des einheitlichen Kaufpreises dahin auszulegen, dass die Gemeinde den Käufern das Grundstück in erschlossenem Zustand zu übergeben habe.
Der Bundesfinanzhof hat jedoch unter Hinweis auf sein vorgehendes Urteil vom 15.März 2001 entschieden, dass ein solcher Vertrag regelmäßig in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags aufzuteilen ist.
Das ergangene Urteil des Finanzgericht wurde damit aufgehoben und der Bundesfinanzhof änderte den Bescheid über die Grunderwerb-Steuer dahingehend ab, dass die Erschließungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Bei der Übernahme der künftigen Erschließung zu einem bestimmten Betrag ist regelmäßig nur das unerschlossene Grundstück Gegenstand des Erwerbs. Und im vorliegenden Streitfall ist der Vertrag insofern auch nicht eindeutig, als er einerseits einen Gesamtkaufpreis benennt und andererseits diesen in einen Teilbetrag für den Grund und Boden sowie einen Teilbetrag für die Erschließungskosten aufteilt.
Beim Verkauf eines noch zu erschließenden Grundstücks durch eine erschließungspflichtige Gemeinde übernimmt der Käufer lediglich eine Verpflichtung, die ihm als späterem Eigentümer bereits kraft Gesetzes eh obliegt. Anders wäre es beim Verkauf durch einen privaten Erschließungsträger für ein noch zu erschließendes Grundstück. Dann ist im Allgemeinen der Gegenstand das Grundstück im erschlossenen Zustand.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 28. 9.2022; AZ – II R 32/20 –
Foto: Bernd Leitner