Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt. Streitig war, ob die aus den Eheleuten bestehende Grundstücksgemeinschaft aus der Vermietung von Ferienwohnungen gewerbliche oder Vermietungseinkünfte erzielt hat. Also: Vermittlung oder Vermietung? Die Entscheidung des Bundesfinanzhof wurde nachträglich zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt. Sie war schon seit Ende August 2020 als „NV-Entscheidung“ abrufbar und zunächst nur in BFH/NV 2020, 1055, veröffentlicht.
In diesem Fall erwarb eine Grundstücksgemeinschaft drei Ferienwohnungen und beauftragte eine Vermittlungsgesellschaft (J-GmbH) mit deren Vermietung. Der Vermietungsservice umfasste die Betreuung der Gäste, Abschluss von Mietverträgen und Entgegennahme der Mieteinnahmen. Zudem durften die Wohnungen als Hotelzimmer vermietet werden, wobei hoteltypische Leistungen wie Frühstück oder Wäschewechsel über eine Hotel-Betriebsgesellschaft angeboten wurden. Hier wurde die Vermittlung schon recht deutlich.
Die J-GmbH stellte den Gästen die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück und Nebenleistungen unter eigenem Namen in Rechnung und rechnete auch die Kommissionen mit den Buchungsportalen ab. Gegenüber der Grundstücksgemeinschaft erstellte die J-GmbH vierteljährliche Abrechnungen und zahlte die Beträge abzüglich Provision aus. Die Grundstücksgemeinschaft behandelte die Einkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, während das Finanzamt gewerbliche Einkünfte annahm.
Der BFH entschied, dass die Ferienwohnungen zwar hotelmäßig angeboten wurden, die Grundstücksgemeinschaft sie jedoch nicht selbst gewerblich vermietet hat. Die gewerblichen Tätigkeiten der Vermittlungsgesellschaft (J-GmbH) können der Grundstücksgemeinschaft nicht als eigene zugerechnet werden.
Ein Gewerbebetrieb bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann nur angenommen werden, wenn vom Vermieter unübliche Sonderleistungen erbracht werden oder eine unternehmerische Organisation aufgrund häufigen Mieterwechsels erforderlich ist. Im vorliegenden Fall waren diese Voraussetzungen gegeben.
Die Handlungen der gewerblich tätigen J-GmbH können der Grundstücksgemeinschaft auch nicht aufgrund eines Treuhandverhältnisses zugerechnet werden. Für eine Zurechnung der Einkünfte ist erforderlich, dass der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung und Gefahr des Treugebers handelt und der Treugeber eine beherrschende Stellung einnimmt.
Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend ist, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.
BFH, Urteil vom 28.5.2020; AZ – IV R 10/18– , veröffentlicht am 4.5.2023
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