Wer Immobilien vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – werden diese verkauft, kann damit Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb erzielen. Der Gewinn bleibt unter Umständen dann steuerfrei, wenn ein Verkauf nach Ablauf einer 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgt. Eine Gewerbesteuer-Pflicht entfällt dann ebenso. Wer allerdings von vornherein vorhat, die Immobilie vorrangig zu verkaufen, der handelt gewerblich.
Ein solcher Grundstückshandel kann auch dadurch entstehen, dass Steuerpflichtige auf einem Grundstück, das ihnen seit mehr als zehn Jahren gehört, ein neues Gebäude errichten und das Grundstück anschließend veräußern. Umgekehrt genügt es jedoch nicht, gewerblichen Grundstückshandel anzunehmen, wenn das bereits vorhandene Gebäude lediglich erweitert oder in seinem Zustand wesentlich verbessert wird.
Als Faustregel gilt bei dieser Sachlage: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Darum ging es auch in einem Fall, den der Bundesfinanzhof zu entscheiden hatte: Der Kläger errichtete 1980 auf einem Privatgrundstück eine Seniorenresidenz, die er an eine GmbH vermietete. 19 Jahre später beantragte er eine Baugenehmigung für einen Erweiterungsbau, der fünf Jahre später fertiggestellt wurde. Durch den Erweiterungsbau verdoppelte sich die Kapazität der vorhandenen Pflegeplätze.
Der Kläger brachte die Immobilie zum Juli 2005 in eine von ihm im Jahr 2000 gegründete GmbH & Co. KG ein, deren alleiniger Kommanditist er war. Diese über- nahm alle Verbindlichkeiten, die mit der Immobilie zusammenhingen. Das Finanzamt nahm hier einen gewerblichen Grundstückshandel an, weil der Kläger wie ein Bauträger tätig geworden sei und über eine andere KG noch weitere elf Baulandgrundstücke verkauft hatte. Die Einbringung des Grundstücks in die KG habe zu einem gewerblichen Gewinn geführt.
Der Bundesfinanzhof hielt in diesem Fall einen gewerblichen Grundstückshandel durchaus für erkennbar und hat die Sache zur weiteren Aufklärung an das zuständige Finanzgericht zurück verwiesen: Auch wenn ein Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren weniger als vier Objekte kaufe und verkaufe, könne ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Dies sei der Fall, wenn feststehe, dass der Steuerpflichtige eine klar erkennbare Verkaufsabsicht habe. Ein Indiz sei u.a., wenn der Steuerpflichtige das Grundstück schon vor dem Abschluss der Bebauung durch ihn weiterverkauft. Ebenfalls für einen gewerblichen Grundstückshandel spricht, wenn dieser wie ein Bauunternehmer, Generalunternehmer oder Baubetreuer tätig werde.
Im vorliegenden Fall könnten die Baumaßnahmen ein Hinweis darstellen, wenn etwa ein neues Gebäude erstellt wurde – sei es als eigenständiges Gebäude neben dem bisherigen Altbau, sei es als selbständiger Gebäudeteil oder durch Entstehung eines einheitlichen neuen Gebäudes, das aus dem Altbau und dem Erweiterungsbau besteht.
Das Finanzgericht muss nun prüfen, ob ein neues Gebäude entstanden ist, oder ob der Erweiterungsbau lediglich mit der Altbausubstanz verschachtelt worden ist (ohne eine eigene statische Standfestigkeit aufzuweisen) und ohne das Gesamtensemble zu prägen.
Sollte hingegen kein neues Gebäude entstanden sein, sondern die bisherige Gebäudesubstanz lediglich erweitert oder wesentlich verbessert worden sein, bestünde kein gewerblicher Grundstückshandel. Die Einbringung in die GmbH & Co. KG löse dann weder Einkommen- noch Gewerbesteuer aus.
Urteil des Finanzgerichtshof vom 15.1.2020; – X R 18/18, X R 19/18 –
Foto: Zakhar Marunov