Eigentlich ist es ja klar – man möchte seinen Angehörigen nicht die volle Miete abnehmen, wenn man sie in einer der eigenen Immobilien wohnen lässt. Am Ende des Jahres muss man aber natürlich in jedem Fall beim Finanzamt das Ganze in der eigenen Steuererklärung transparent werden lassen. Doch das passt genau auf: Eine prozentual zu berechnende Mindestmiete unter Berücksichtigung der ortsüblichen Mieten darf nicht unterschritten werden. Ansonsten können Kosten nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden, so der Bundesfinanzhof in einen Urteil vom Mai 2016.
Der Vermieter kann Werbungskosten nur dann in voller Höhe absetzen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dabei kommt es auf die Warmmiete (ortsübliche Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten) an.
Ein Wohnungseigentümer hatte eine Wohnung an seine Mutter vermietet. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten nur in Höhe von 62 Prozent. Dabei ging es davon aus, dass die von der Mutter gezahlte Kaltmiete von 2.900 Euro nur 62 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete von 4.656 Euro betragen habe.
Der Vermieter wandte ein, bei der Berechnung der ortsüblichen Miete seien nicht die Kalt-, sondern die Warmmieten zugrunde zu legen. Die tatsächlich erzielte Warmmiete von 4.729 Euro (Kaltmiete 2.900 Euro plus Nebenkosten 1.829 Euro) liege über 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Werbungskosten könne er daher in vollem Umfang absetzen.
Die ortsübliche Miete kann grundsätzlich dem Mietspiegel entnommen werden. Bei einer Spanne ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, auch – was sich zugunsten des Vermieters auswirkt – der niedrigste Wert. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist hingegen günstig, weil sie dem Mieter voll in Rechnung gestellt werden.
Der Bundesfinanzhof hat den Rechtsstreit an das Finanzgericht, das die Kaltmieten zugrunde gelegt hatte, zurückverwiesen. Dieses musste dann die ortsübliche Miete ermitteln. Beträgt das Entgelt für eine Wohnungsüberlassung weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Das hat zur Folge, dass der Werbungskosten-Abzug unter Umständen anteilig gekürzt werden kann.
Bundesfinanzhof, Urteil vom10.5.2016; AZ – IX R 44/15 –
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